Cuándo puede alquilar una sociedad un inmueble sin retención
En los arrendamientos de inmuebles urbanos, la regla general es que determinadas rentas satisfechas a una sociedad están sometidas a retención como pago a cuenta del Impuesto sobre Sociedades (IS).
Ahora bien, la normativa contempla varios supuestos en los que esa retención no debe practicarse. Uno de ellos afecta especialmente a las sociedades cuya actividad consiste precisamente en el arrendamiento de inmuebles.
La DGT, por ejemplo, en su consulta vinculante V5046-26, de 18 de junio de 2026, aclara cómo funciona esta exoneración y qué ocurre cuando el arrendador ya dispone del correspondiente certificado.
- Atención. La ausencia de retención no depende simplemente de que el arrendador quiera aplicarla. Deben concurrir los requisitos establecidos en la normativa.
La regla general es practicar retención
El Reglamento del Impuesto sobre Sociedades (RIS) establece, con carácter general, la obligación de practicar retención sobre las rentas procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, incluso cuando esos ingresos formen parte de una actividad económica. Si un mismo contrato incluye, además del inmueble, otros bienes, derechos o servicios, la retención puede alcanzar al importe total satisfecho en los términos previstos reglamentariamente.
En la práctica, para muchos alquileres de locales comerciales y naves esto se traduce en la conocida retención del 19 %.
- Atención. No debe confundirse la retención con un impuesto adicional. Se trata de un pago a cuenta del Impuesto sobre Sociedades del arrendador.
Casos en los que no existe obligación de retener
La propia normativa establece excepciones. Entre ellas se encuentran determinados arrendamientos de vivienda realizados por empresas para sus empleados, los casos en los que la renta satisfecha a un mismo arrendador no supera determinados límites y, especialmente, el supuesto de determinados arrendadores cuya actividad está encuadrada en los epígrafes correspondientes del Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE).
En este último caso, la actividad debe estar clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 de la sección primera de las tarifas del IAE, o en otro epígrafe que permita el arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos.
Además, aplicando las reglas previstas sobre el valor catastral de los inmuebles destinados al alquiler, la cuota correspondiente no debe resultar cero.
- Atención. Estar dado de alta en una actividad de alquiler no basta por sí solo. Hay que comprobar también el requisito relativo a la cuota del IAE.
El arrendador tiene que acreditar la exoneración
Que se cumplan los requisitos no significa que el arrendatario pueda dejar de practicar la retención sin más. El arrendador debe acreditar frente al arrendatario que se encuentra dentro del supuesto de exoneración.
Para ello resulta especialmente relevante el certificado expedido por la Agencia Tributaria, que permite justificar que durante el período correspondiente el arrendador cumple las condiciones necesarias para quedar exonerado.
- Atención. Conviene entregar el certificado al arrendatario y conservar constancia de esa comunicación. El arrendatario necesita una justificación para dejar de practicar la retención.
¿Puede una sociedad elegir unos alquileres con retención y otros sin ella?
Por ejemplo, es el caso de una sociedad que se dedica al alquiler de viviendas, locales comerciales y naves. En los locales y naves viene facturando habitualmente con retención del 19 %, pero ha obtenido un certificado de exoneración.
La sociedad se puede preguntar si puede utilizar el certificado únicamente en determinados contratos y continuar aplicando la retención en otros para que esas cantidades funcionen como pagos a cuenta de su IS.
La DGT ha señalado que cuando se cumplen las circunstancias previstas en el Reglamento, no existe obligación de practicar retención sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos. Por tanto, la exoneración deriva del cumplimiento de la norma. No se configura como una opción que pueda utilizarse contrato por contrato en función de si al arrendador le interesa adelantar más o menos IS.
- Atención. Si el arrendamiento está incluido dentro del supuesto de exoneración y esta circunstancia se acredita correctamente, la retención no debería mantenerse simplemente porque al arrendador le interese realizar un mayor pago a cuenta.
La situación debe seguir cumpliéndose
La exoneración no debe entenderse como una condición permanente e invariable. Si cambian las circunstancias que permitieron obtenerla, será necesario revisar nuevamente la obligación de retener.
- Atención. Conviene comprobar periódicamente que siguen cumpliéndose los requisitos, especialmente cuando se incorporan o venden inmuebles, cambia la situación censal o se modifica la actividad desarrollada.
Qué conviene hacer en la práctica
Cuando una sociedad arrendadora reúne las condiciones para quedar exonerada de retenciones, lo aconsejable es comprobar que su situación censal y su encuadramiento en el IAE son correctos, obtener el certificado correspondiente y entregarlo a los arrendatarios afectados.
También conviene revisar los contratos y la facturación para evitar que unos arrendatarios estén aplicando retención y otros no simplemente por una diferencia de criterio administrativo.
La retención no es algo que pueda configurarse libremente por las partes. Existe obligación de practicarla cuando la normativa así lo establece y deja de existir cuando se cumplen los requisitos de la correspondiente excepción.
Si una sociedad dispone del certificado de exoneración, conviene revisar todos sus contratos de alquiler de inmuebles urbanos para comprobar cuáles quedan realmente incluidos y comunicar correctamente la situación a cada arrendatario.